Налоги на приобретение, владение, сдачу в аренду и продажу недвижимости в Германии - Недвижимость
Налоги на приобретение, владение, сдачу в аренду и продажу недвижимости в Германии
Опубликовано: 08.04.2011. Фото:
Недвижимость в Германии становиться все более популярной среди россиян, поэтому вопросы налогообложения сделок с немецкой недвижимостью представляют сегодня особую актуальность. О налогах, которые необходимо заплатить при покупке, продаже или аренде недвижимости в Германии рассказывает профессор Международного университета г. Москвы Л.Г. Ходов
НАЛОГ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ При покупке недвижимости в Германии взимается налог на приобретение недвижимости в размере 3,4% от цены приобретаемого объекта. Покупатель и продавец солидарно ответственны по налогу на приобретение недвижимости, если в договоре купли-продажи не указаны иные условия. На практике налог чаще всего уплачивает покупатель.После подписания договора о совершении сделки нотариус направляет в налоговые органы уведомление. Налоговое управление рассчитывает сумму налога и извещает об этом налогоплательщика. Счет-извещение должен быть оплачен в указанный в извещении срок, как правило, в течение четырех недель со дня получения извещения.Перерегистрация собственности в земельном кадастре осуществляется только после уплаты всей суммы налога.
НАЛОГИ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГЕРМАНИИ Налогообложению подлежат все земельные участки, застроенные или незастроенные. База налогообложения объектов недвижимости, т.е. их налогооблагаемая стоимость, определяется в соответствии с Законом об оценке имущества. Для каждого вида объектов недвижимости существуют расчетные методы установления его налогооблагаемой стоимости. Обязанность по ее установлению возложена на налоговое управление. Эта налогооблагаемая стоимость может отличаться от рыночной цены, которая устанавливается в ходе свободного согласования цены между продавцом и покупателем. Так что укрытие недвижимости от налога или укрытие ее стоимости от обложения оказывается маловероятным.Налоговое управление рассчитывает стоимость объекта по видам и категориям недвижимости: незастроенные участки, одно- и многоквартирные дома, учитывает размеры земельного участка.Начисление налога происходит по налоговым ставкам, которые различаются в зависимости от качества (заболоченность, изрезанность оврагами), состояния (наличие на участке ветхих построек, которые придется сносить). Часто решающую роль в налоговой стоимости участка играют его местоположение, близость коммуникаций.О величине налога на землю владельцу сообщают в уведомлении из органов муниципального управления. Уплата налога на владение недвижимостью производится ежеквартально.В сборе этого налога особенно заинтересованы местные власти, т.к. поступления от него целиком остаются в их распоряжении, в отличие от сборов налогов на доходы физических и юридических лиц, НДС и ряда других видов налоговых изъятий, которые в определенных пропорциях распределяются между бюджетами Федерации, земель и общин.
ОБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ В ГЕРМАНИИ 1. Владелец недвижимости - физическое лицо,постоянно проживающее в Германии Сдача недвижимости внаем регулируется 21 Закона о налоге на доходы физических лиц. Получаемый от сдачи в аренду доход за вычетом расходов на поддержание сдаваемого объекта представляет собой прибыль или чистый доход собственника, который подлежит налогообложению в соответствии с названным выше Законом. Ставки налога на доходы физических лиц прогрессивные, т.е. с увеличением размера прибыли они возрастают. В настоящее время ставки варьируют от 13% до 43%. Правительство время от времени изменяет их, исходя из необходимости пополнения доходной части бюджета и в целях регулирования предложения и спроса на рынке арендуемого жилья.Если арендатор оплачивает какие-либо расходы на поддержание объекта жилой недвижимости в эксплуатационном состоянии, то эти затраты причисляются к налогооблагаемой прибыли. Но принятые в качестве залога от арендатора денежные средства (в германской практике, как правило, сумма, равная арендной плате за 1 - 2 месяца) доходом не являются. Считается, что эта сумма находится во временном владении арендодателя в целях управления имуществом. Поэтому арендатор имеет право на получение процентов на предоставленный арендодателю залог.
К расходам, возникающим в связи со сдачей жилой недвижимости внаем, относятся:- амортизационные отчисления от стоимости здания. Они рассчитываются на основании 7 Закона о налоге на доходы физических лиц и зависят от возраста здания, его состояния, от того, когда был проведен последний капитальный ремонт или модернизация, а также модели амортизационного списания жилых зданий, устанавливаемой государственными органами. Модели и нормы амортизационного списания стоимости объекта являются эффективными средствами государственной жилищной политики. От них зависит уровень рентабельности капиталовложений и скорость оборота капитала в жилищном хозяйстве, а поэтому темпы развития строительства и модернизации жилого фонда;
- проценты по долговым обязательствам; целевое назначение средств, полученных под эти обязательства (на приобретение дополнительного земельного участка, модернизацию и ремонт, благоустройство территории), должно быть документально подтверждено;
- затраты на ремонт и техническое обслуживание жилого объекта;
source
Комментариев нет:
Отправить комментарий